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COTITULARITE DU BAIL DES EPOUX ET DIVORCE

Posté le mardi 10 novembre 2015

L’article 1751 du code civil accorde une protection particulière au logement des deux époux en ces termes :
« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ».

Ce texte est impératif et les époux ne peuvent y déroger par contrat.

Son application nécessite que les époux aient vécus ensemble dans le logement ne serait-ce que pour une courte durée.

En cas de non paiement des loyers les deux époux sans distinction pourront se voir réclamer le paiement même si l’un d’entre eux ne réside plus dans l’appartement.

Quelle est la conséquence de la cotitularité du bail en cas de divorce ?

Dans un arrêt du 22 octobre 2015, la Cour de cassation a eu l’occasion de répondre à nouveau à cette question (pourvoi n° 14-23726).

Une société civile immobilière avait donné à bail en 1991 aux époux Y... un appartement à usage d'habitation.
Un jugement de divorce est intervenu du 2 septembre 1997 qui a attribué le droit au bail à l’épouse.

Celle-ci a été par la suite placée en liquidation judiciaire et est décédée le 11 septembre 2010.

La SCI a assigné M. Y... et le mandataire à la liquidation judiciaire de l’épouse, en paiement des loyers échus d'octobre 2010 au 20 mai 2011, date de restitution des clés.

Déboutée de ses demandes, la SCI s’est pourvue en cassation.

Elle faisait grief à l'arrêt d’avoir rejeter sa demande en paiement dirigée contre M. Y... alors, que selon elle, chaque colocataire d'un bail d'habitation demeure redevable du paiement des loyers tant que le bail n'a pas été résilié, et que le divorce, s'il avait mis fin à la cotitularité légale du bail entre les époux, n'avait pas, en revanche, mis un terme à la colocation conventionnelle résultant d'une clause les engageant expressément de manière solidaire.

La SCI poursuivait que M. Y... ne pouvait dès lors, du fait de son divorce, soutenir qu'il avait perdu la qualité de locataire, dans la mesure où il ne lui avait jamais donné congé, ni même avisé de l’intervention du divorce.
La Cour de cassation n’a pas suivi la SCI dans cette argumentation.

Elle a rappelé que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle.

Dès lors, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel qui, ayant relevé que le jugement de divorce des époux Y... ayant attribué le droit au bail de l'appartement à l’épouse, avait été transcrit sur les registres de l'état civil le 7 janvier 1998, il résultait que l’époux n'était plus titulaire du bail depuis cette date.

La Cour tire ici toutes les conséquences de la transcription du jugement de divorce sur l’opposabilité aux tiers prévue par les articles 1082 du Code de procédure civile et 262 du code civil.

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